短期销售如何运作

为了简化问题，让我们从买家的角度来看一下卖空过程。作为买家，第一步是寻找卖空交易清单。短期销售很少列出，因为他们无法批准，直到桌面上有一个报价。相反，卖家使用像“预取消抵押品赎回权”等“第三方审查”或“银行审批”等委婉语的委婉语[来源：弗雷迪Mac.]。一个好的开始就是查封前部分RealtyTrac这样的网站，上面有所有50个州的清单。

一旦你有了一些待售房屋的清单，比较一下附近类似房屋的价格，尤其是那些最近售出的。这能让你更好地了解公平市场价值。考虑到价格范围，下一步就是从你的贷款人那里获得抵押贷款预批准信。作为一个买家，这不仅会锁定你的价格范围内的房屋利率，也会向卖方的银行表明你是一个认真的买家。

当你找到了你想要的房子，下一步就是提供一个条件。作为一个买家，你会签署一份购买合同，你和你的房地产代理认为这是一个公平的市场价格。您也将被要求提供保证金，可退还的现金押金，再次显示您的购买承诺。

在传统的房屋购买中，这是买家和卖家协商并最终达成购买价格的过程。但在卖空交易中情况并非如此。在卖空交易中，卖主的抵押贷款机构需要批准售价。

为此，卖方首先需要证明他或她不能支付抵押贷款，而且短暂的销售是唯一避免止赎的选项。所需的文件包括：

然后抵押贷款人将需要数周或几个月来考虑短期促销[来源：玩具]。在此期间，它将寻求购买抵押债务的投资者的批准，并进行其自身评估财产价值[来源：美国银行]。由于各种原因，银行可能会响应符合反应或拒绝短销售，包括[资料来源：弗雷迪Mac.]:

如果批准，短期销售将继续像传统的房屋购买，并收盘。但是，请记住，如果家庭有第二抵押贷款，a房屋净值贷款，或对财产的其他留置权，这一过程将不得不为每个贷款人重复。呵。

卖空交易最显著的优势是卖方可以避免止赎。由于你的信用记录中有止赎记录，你至少要等上7年，才会有其他贷款人考虑你的抵押贷款，而卖空只会让你在黑名单上呆上2年(来源:韦斯顿]。

然而，与流行的信念相反，短期销售对您的信贷得分没有比止赎信贷得分更好。根据公平的Isaacs，公司计算的公司FICO信用评分，卖空和止赎将使780个信用评分降低140 - 160分[来源:垫子]。

买方的最大优势是有机会在公平市场价值略低于公平市场价值的情况下，不必进入风险抵押品赎回权市场。通过止赎销售，有许多潜在的噩梦情景，包括对抗驱逐的财产和业主的无偿留置权[来源：白色]。

对买家来说，最大的缺点就是时间。短售房比传统的房屋销售需要更长的时间，因为卖方的抵押贷款机构必须给它开绿灯。如果涉及多个抵押贷款和留置权，这个过程会更长。即使所有的文书工作都已就绪，买卖双方也就价格达成了一致，也不能保证贷方会批准卖空交易。买家需要做好准备漫长而不确定的过程这可能会以失望告终。

对买家来说，另一个潜在的不利因素是较高的成交成本。例如，在传统的房屋销售中，卖方负责支付家里检查和任何相关的维修。在短暂的销售中，卖方的抵押贷款人会对谈判的压力较低，因此买方往往持有这些费用[资料来源：弗雷迪Mac.]。

在一天结束的时候，买卖双方都希望抵押贷款机构看到卖空比止赎的优势。事实证明，丧失抵押品赎回权对贷款人来说也可能代价高昂。放款人必须对空置的房屋进行维护，这可能包括昂贵的维修，除了定期的维护，比如修剪草坪和清理车道。贷款方可能还必须偿还房屋的税款，并支付拍卖或出售房屋的成本[来源:Guerra.]。

现在让我们来看看一些关于通过短售房买卖房子的专家建议。

买方成功卖空交易的第一个技巧是使用房地产专业人士销售经验[资料来源：弗雷迪Mac.]。卖空交易是一种复杂的房地产交易，需要对确定公平市场价值、放贷机构如何运作以及在批准卖空之前需要看到什么有深刻的理解。

一般来说，避免在物业上携带多个抵押贷款和留置权的家庭。每额外贷款人将增加几个月的批准程序，并降低交易最终通过的机会。拯救你自己的心痛，只用一位抵押贷款人坚持物业。

不要制作一个低尔夫报价[来源：玩具]。您可以在短款销售中获得最好的价格是略低于既定的公平市场价值。请记住，贷款人已经在短暂销售中取得了损失，所以他没有心情要达成交易。保留在附近的一系列可比价价范围内的所有优惠。

表现出你是一个认真的买家。随您的抵押贷款预批准信和一笔可观的保证金，以及您的购买合同和COMP信息为了证明您的报价是现实的[资料来源：弗雷迪Mac.]。银行将更有可能批准一个完全承诺的买家的出售。

不要试图通过从朋友或亲戚那里购买短售房，然后再把房子租给他们来欺骗这个系统。根据规定，这是违法的手臂的长度事务。在房地产领域，销售价格必须由公平的市场价值决定，而不是两个亲戚之间的“友好”安排[来源:Investopedia]。两个家庭成员或亲密朋友之间的卖空交易将不被批准。

及时提交所有文书工作和文件，无论您是买家还是卖方。与任何房地产交易有一定数量的官僚主义（如果您参加过结束，您的手腕可能仍然损害您签署的所有文件）。短期销售增加了一层额外的文件，特别是为了证明困难。

卖家，了解税收的税收影响。在大多数情况下，美国国税局将取消债务作为收入。如果您的贷款人宽恕您欠抵押贷款的100,000美元的余额，则内部收入服务将纳税为100,000美元。如果房屋是您的主要住所，或者在债务被取消之前，您有例外情况，您是否在经济上破产[来源：美国国税局]。无论哪种方式，似乎都是致电你的会计师的好时机。

最初出版日期:2013年10月28日

作者注:短销售是如何工作的

每当我读到数百万美国的止赎美国房屋和违约和破产的损害时，我都对我的伙伴肖恩说“感谢”的沉默祷告。回到2005年，我的妻子和我被认为在博伊西，爱达荷州购买投资物业。当时，在美国西部的房价被飙升。我的姐夫刚刚兑现在亚利桑那州的一个地方，并确信爱达荷队准备爆炸。

在严冬里，我们和一位房地产经纪人驱车在博伊西郊区兜风，他同样相信这个城市会成为下一个菲尼克斯或拉斯维加斯。我们在自己的价格范围内找到了一套适合长期租客的两居室。我们还没反应过来，就签了合同，并付了1000美元定金。在等待卖家回复的同时，我们去拜访了住在犹他州盐湖城附近的朋友肖恩。当我们分享即将投入房地产投资的令人兴奋的消息时，肖恩平静地拿出了笔和纸。

他写下了一些关键数字，特别是我们的租金收入与我们的每月抵押贷款之间的差异。然后他勾勒出一个最好的场景，因为在未来两年内的财产价值将增加多少场景。他提醒我们，如果我们作为投资物业而不是主要居留权，我们将欠资本增益税。在他的计算结束时，我们意识到，每年的房价将不得不为我们飙升10％或更多，以便在这个地方进行利润。

分钟后，我们的房地产经纪人呼吁说买方已接受我们的报价。我们是博伊西的骄傲主人！唯一的出路是牺牲保证金。我们称之为我们的1,000美元的房地产101级。谢谢，肖恩。如果没有你，我们就会在博伊西的水下财产上骄傲的颠倒业主。

相关文章