10个问题你应该问你的房地产经纪人

就像任何人在求职面试中放置的人一样，房地产经纪人可能会强调他的所有积极销售记录，资格，经验等。但是，他将无法告诉你是与他日常工作的原因。

出于这个原因，无论你是谁买或者卖你的家，你应该随时向你的房地产中介要介绍人。打电话给一些介绍人，问问以前的客户他们在中介公司的经历。他们对他做的工作满意吗?联系上他容易吗?他让他们了解情况了吗?他们会把他推荐给别人吗?

在房地产业务中，口碑建议与黄金一样好，因此过去客户的积极评论将给您一个好主意，代理人是否值得您的时间。但是，如果与代理有关的话，请务必询问参考 - 由朋友和亲属组成的参考列表可能不会对代理人的积极和消极品质进行无偏见的评估。

除了关于他自己的信息，房地产经纪人应该能够提供关于你正在买卖房子的社区的信息。接下来，我们将看看他是否准备向你们介绍目前的市场情况。

每个房地产经纪人都应该能够给你一个比较市场分析（CMA），这是目前出售的房屋列表，最近在该地区出售。CMA（根据“Comps”）非正式地知道）将在市场上与市场上的类似房屋进行比较，包括价格的细节，面积和卧室数量。这是您知道您的家庭如何衡量在附近销售的其他人的起点，最重要的是您应该列出您所在房屋的价格。经验丰富的房地产经纪人将使这一部分成为优先事项。

CMA可以给你很多重要的信息。例如，什么类型的房屋和住宅特色似乎是最受该地区的买家欢迎的?和你自己的房子功能相似的房子卖多少钱?像你这样的房子在出售前会在市场上停留多久?用这些信息武装自己是一个很好的方法，可以帮助你对你的房子的价值和销售潜力有一个现实的看法。它还可以帮助你监控你的代理的建议是否符合当前的市场趋势。

但了解区域家园的销售数据无法告诉你一切。有时它需要一个专家的眼睛，以便接受地区的增长趋势的微妙线索。接下来的问题深入了解您的代理人对您购买和销售的邻居的亲密知识。

在识别市场的趋势方面，房地产经纪人在前线。他们看到很多增长和下降 - 在几年内，有些地区可以从沼泽到一个繁华的住宅区转变，而其他地区则可以从一个高度期望的街区转换为丧失抵押品赎回权城市无时间。作为您进入房地产世界的窗口，您的代理人应该了解增长和衰减趋势的趋势，并帮助您找到一个具有积极观点的地区。

对于大多数人来说，很容易看到有许多钉上木板的房屋的社区可能没有增长，但通常迹象是非常微妙的，特别是在早期阶段，你的房地产经纪人可以发现这些线索。社区活动、街道维护以及该地区小型企业的类型和数量都可以反映该社区的增长趋势。一个好的房地产经纪人会根据周围发生的一切告诉你你看上的房子是否是一个好的投资。

您的房地产经纪人应密切地熟悉您所在地区的邻居 - 这是他的工作，毕竟是良好地了解该领域。这种类型的知识经常通过经验来源，有时代理甚至共同努力分享知识和专业知识。下一个问题将有助于您确定您将完全使用谁。

现在房地产团队很常见。无论是两名共享工作的特工，一个特工背后有一个支持人员，还是一群特工都在一个公司名下，你都想知道你将和谁一起工作。

与房地产队一起工作有积极和否定。团队的一个缺点是您可能并不总是与您雇用的个人合作。如果您呼叫提出问题，您熟悉的代理可能无法使用或与您交谈的代理人。另一方面，一支球队可能意味着你会得到更多的关注和个性化的服务，特别是如果有人在照顾你的代理人的幕后工作（让她奢侈的人在一起）。

如果你的代理人是一个团队的一员，你要了解她亲自处理的工作的哪些方面，以及你是会与其他团队成员联系，还是只与你的代理人联系。你打给她的号码是直线电话，还是和秘书，或者其他代理商或合作伙伴通话?

如果代理商是独奏的，那么了解她当前的工作量是关键。接下来，我们将询问代理人的其他义务 - 毕竟，您将如何确保她需要她的情况？

这是一个棘手的问题，所以你必须提前了解你认为是一个适当的数字。虽然代理商可以有效地处理多少客户，但是一个令人惊讶的数字，如40个房源或15个买家客户，但可能表明她的时间将被划分，而且你不会一对一的关注。与难以联系或不断与其他客户不断达到的代理人可以导致对您的令人沮丧的经历，甚至对您的家中销售的负面影响。一种注意力太薄太薄的代理人可能不会花时间，以确保满足所有需求，甚至可以通过将您的房屋价格列入价格来振奋而振奋。

另一方面，太少的客户可能会认为一个没有太多经验或没有被之前推荐过的经纪人买家和卖家。或者，这可能是她的侧面演出，这可能或可能不会引起她的大部分注意。由于口中的单词是房地产业务的关键，最好的代理商可能拥有完整的工作量。

如果忙碌的代理商可以满足您的需求，您将需要权衡利用利弊，或者您是否愿意妥协以获得更加个性化的关注。

在买家知道它的那里，你不能出售房子。在下一页上，我们将学习如何询问代理商会如何做出淘汰赛。

发布前草坪的出售签名是一切顺利，但你可以自己做到这一点 - 没有花哨的房地产经纪人。但是潜在的买家呢？那些不恰好驾驶你的特定街道的买家？搬到新地区的推车通常没有时间梳理每个社区的街道以找到一个房子。在这一年度无限的信息超高速公路上，打破与买家连接卖家的地理障碍更容易。这意味着您的期权随着竞争对手而扩大，因此必须超越院子里的迹象。

房地产经纪人提供您的最大优势之一，您可以获得营销您家的资源。询问你采访的每个代理人拼出他的房子销售的营销计划。一个好的代理人将在你的房子上发布多个上市服务（mls）与你签约后立即。MLS是一个数据库系统，列出待售的房屋，并让您的房屋广泛接触到购房者。

代理人应该以其他方式销售你的房子。印刷广告包括报纸和杂志的广告，或者像你在候诊室和餐馆入口处看到的小册子和传单。然而，销售房屋最常见的场地之一是互联网。根据美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据，在88%的时间里，人们都是通过互联网来找房子的。这样的网站Craigslist.，雅虎！房地产和Realtor.com已爆发为买家和卖家找到彼此的地方，并且您可以使用的其他人。大多数地产公司甚至有自己的网站，您可以在那里搜索他们的MLS列表。

在这段对话中，你还应该了解代理人是否计划举行房屋开放参观。多快，多少?

在努力推销你的房子之后，你欠你的经纪人多少钱?阅读下一页，了解关于补偿应该问什么。

在面试中，你会想谈钱。大多数中介不收取固定费用，而是从房屋最终售价中抽取一定比例。这个比例因每个代理商而异，但佣金通常在售价的6%左右。这笔费用可能是一笔很大的数目。所以，如果你是卖家，你可能想问一下是否可以协商。

代理佣金的流通性很大程度上取决于市场。在繁荣的房地产市场，佣金可能会下降，因为房子更容易出售。另一方面，当市场紧张时，经纪人可能不太可能在她的费用上让步。但问问也无妨。如果代理佣金是一个症结，考虑你可以提供的方法来减少代理的工作量或成本，以便让她协商一个更低的价格。例如，你可以用你高超的烹饪技巧来招待你的家庭招待会。你也可以通过使用一个代理来同时购买新房和出售旧房子来获得折扣。如果你面试的代理商同意协商费用，看看这个决定是否会牺牲服务水平。

与委员会一起，讨论代理人的取消政策也很重要。考虑如果在签署代理人之后，你会听到你父亲的兄弟的侄子堂兄的前室友有兴趣购买什么？或者，如果你碰巧在自己的梦想家里偶然绊倒你买家代理商没有帮助？了解她是否仍然有权获得全部佣金。也许你会在合同到期之前对公屋的某个地方或代理人变得不满。询问您可能适用于什么样的早期取消费用。为代理人的专业性和战术感到一种良好的方式是询问她过去如何处理这种情况。

或者她一直在处理大量呢？接下来，我们将在代理人的经验后询问一些挖掘的污垢。

代理商的经验不仅仅是他在业务中有多少年。其他细节可以让您更有深入了解他的成功。关于卖家代理商的卷的一个因素是他的列出 - 价格销售价格比。通过将物业的原始列表价格与最终销售的价格进行比较，获得此比率。良好的代理商将使用此号码准备好。经验法则是选择与尽可能接近100％的比例的代理商，这意味着他的房屋最终的销售价格已接近上市价格。

然而，当你听到这个数字后——即使它是令人印象深刻的高——你仍然可能想要询问它背后的原因。也许代理人通常会把房子放在市场上很长一段时间，以获得最好的价格。根据你的情况，你可能有也可能没有充裕的时间。如果数据过低，就可能表明中介推销得太快。虽然逻辑告诉你，代理商希望以更高的价格获得更高的佣金，但有时时间对他来说更有价值。在经纪人看来，他最好把这段时间花在卖其他房子上。

房地产代理商的经验的另一个方面是你不应该忽视的是物业的类型他过去卖了。也许他的所有经验都在卖公寓 - 但你有一个大房地产。或者，代理人可以专注于商业 - 而不是住宅物业。适当的广告方法和市场知识取决于您销售的物业类型，而且他的专业知识可能对您的特殊需求不强。

如果你是一个购房者，找到一个在特定地区有专业知识的中介将是一个巨大的资产，你的搜索。一个合格的买家代理会根据你目前和未来的需要，为你找到最适合你的社区和房产。例如，如果你有孩子，你可能会想找一个有好学校的社区。

现在我们已经研究了他的过去，让我们进入未来，看看你的潜在代理如何与你合作。

在大多数关系中，通信是关键。与您的房地产经纪人合作并非不同。你需要知道，在前面，他将如何让你在循环中。这意味着找出几个因素，如他将更新的新闻，更新的频率以及代理程序将如何传达它们。无论多么严重，您的上市代理商会让您了解每一个感兴趣的买家吗？

如果你是买家，即使卖家已经接受了你的报价，你也需要处理一些细节问题。这包括上门检查，复检，抵押文书工作，标题搜索，标题保险，维修和其他物品。您会收到每周更新，还是按照必要的方式？它会在电话，电子邮件还是两者？您可以拥有自己的偏好，代理人可能会或可能无法容纳它们。

询问有关代理商是如何访问的详细信息，因为您在整个销售或购买过程中都有疑问和疑虑。了解他保留的营业时间 - 如果您可以在他的牢房或家庭电话的那些小时外叫他，那么令人忍受的营业时间他是否及时回答电子邮件，也将在线变得重要。希望他将对这些问题进行积极的回答，但在检查他的参考时验证它们是否总是很聪明。

我们的最后一个问题可能会刺痛一点 - 是时候转动表并要求代理商提供一些坏消息。

虽然听起来有点违反直觉，但让房地产经纪人评估你房子的缺陷是在面试中了解其他重要信息的好方法。

对于一个，如果代理商告诉你声音是合法缺点的声音，那么你知道他有一个经验丰富的敏锐的眼睛。不仅如此，你能够看到代理商是诚实的，而且不仅仅是为了甜蜜而谈谈签订合同。另一方面，如果他没有指出你已经知道的东西是缺陷的，这可能是一个迹象表明，他可能只有一个半心半意的奉献来销售你的家。

更重要的是，无论它告诉您代理的内容，您都可以在销售过程中使用此信息。了解您的家庭的缺点将为您提供机会，以解决为他们和对家庭市场价值的更现实的期望。

总的来说，雇佣一个你认为会为你寻求最大利益的房地产中介是个好主意。即使是直觉也能告诉你一些事情。你不会想把如此重要的交易委托给一个让你感觉不舒服的人。

有更多未解的问题吗房子出售和购买过程？请参阅下一页上的链接。

最初出版日期:2008年8月14日

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