如何反向抵押贷款工作

你可能看过明星詹姆斯·加纳或罗伯特·瓦格纳这样的广告:“如果你62岁或以上，拥有自己的房子……”他们支持为美国老年人提供反向抵押贷款。但这是一个好主意，还是他们只是想赚钱?

如你所料美国退休人员协会(AARP)是一个比较客观的信息来源。根据美国退休人员协会的说法反向抵押贷款是一种以你的房子为抵押的贷款只要你住在那里，你就不必偿还。

对于许多年长的美国人来说，有机会将他们的房产净值转换成现金，在他们去世或卖掉房子之前不需要还款，这听起来很有吸引力。许多老年人“房子多，现金少”——他们拥有自己的房子，但收入很少。他们可能会面临不断上涨的、经常是意想不到的医疗费用、房屋维修费用，或者需要补充他们的社会保障福利。反向抵押贷款让他们无需出售房屋就能获得现成的免税现金，也无需承担每月还款的负担。反向抵押贷款的数量最近出现了惊人的增长，从2003年的1.8万户增加到2007年的逾10.7万户[来源:美国住房和城市发展部]。

在上世纪80年代末出现反向抵押贷款之前，需要现金的退休房主几乎没有什么选择。他们可以卖掉或者买更小的房子，搬去和家人一起住，或者搬去租房子。另一种选择是以房屋净值为抵押贷款，但他们将面临每月的贷款偿还。

反向抵押贷款听起来是不是好得令人难以置信?在本文中，我们将探讨可获得的不同类型的反向抵押贷款，谁符合资格以及房主可以期望多少现金。我们还将看看每个人在兑现他们的房屋净值之前应该考虑些什么。

不同类型的反向抵押贷款

有三种不同类型的反向抵押贷款:

单一目的反向抵押贷款有时是由非营利组织或地方或州政府提供的。顾名思义，这些资金通常被限制在单一用途上，比如房屋装修或财产税。此外，房主必须符合一定的收入限制条件。这种贷款的一个优点是其初始成本较低。
专有的反向抵押贷款与持有贷款所有权的私人公司有关。这些公司选择特定的贷款人来管理抵押贷款。由于资格限制较少，这些贷款通常需要支付大量的预付费用，比如评估、信用报告，起始费用和终止费用。通常还会按月收取服务费。
房屋净值转换抵押贷款(HECMs)自1987年推出以来，已成为最受欢迎的反向抵押贷款形式[来源:Munnell]。这些贷款由联邦住房管理局(Federal Housing Administration)担保，是政府担保的唯一反向抵押贷款，以兑现贷款承诺。

一般来说，你必须至少62岁，并以房屋作为你的主要住所，才能有资格获得反向抵押贷款。你必须完全拥有你的房子，或者有一个最低限度的抵押贷款余额，你可以用贷款收益来偿还。对于大多数联邦担保的反向抵押贷款，你的住所必须是一个独户住宅或一个2 - 4单元的财产，你拥有和占据。在某些情况下，联排别墅、共管公寓和商品房也符合条件。

你能收到的现金数额取决于很多因素，包括你的年龄、你房子的位置以及它的价值。你也可以选择一次性预付现金，信用额度帐户或每月固定贷款，只要你留在你的家。

美国退休人员协会提供反向抵押贷款计算器帮助您计算和比较两个全国可用的反向抵押贷款项目的估计值。

对大多数人来说，他们的房子是他们最大的金融资产，获得反向抵押贷款是一大步。在下一页，我们将看看反向抵押贷款越来越受欢迎的原因——以及其中的一些风险。

反向抵押贷款的收益与风险

截至2006年，大约有8000名美国人每天60岁[来源:美国人口普查局]。其中一些退休人员由于裁员而提前离开了劳动力市场，现在他们发现自己的养老金更少，而且所剩无几社会保障的好处。许多人面临着激增的医疗费用和不断上涨的生vwin德赢提款审核活费用。另一些人到了退休年龄，却发现无法用固定收入偿还债务。反向抵押贷款的现金吸引力是显而易见的。

那么其中的好处和风险是什么呢?

好处

只要你的房子是你的主要住所，你就可以不用偿还贷款而动用你的房屋净值。
在大多数情况下，贷款不必偿还，直到最后一个幸存的借贷者去世、卖掉房子或永久搬走。
预支款项不需纳税，也不会带来失去社会保障的风险医疗保险的好处。
在大多数项目中，对如何使用资金没有限制。

风险

前期成本通常比传统的抵押贷款要高得多，而且通常要从房屋净值中支付，从而减少了可用的现金数量。
你仍然要负责房产税、房主保险和房屋维修。除非你对房屋进行妥善维护，否则贷方可能会收回房产。
你要为昂贵的抵押贷款保险负责，这种保险可以在房产价值下降或你持有抵押贷款很长一段时间时保护贷方。
因为反向抵押贷款是不断增加的债务贷款时，利息会不断增加，并且随着时间的推移，复利会增加。当债务增加时，权益减少。这将减少你的继承人的资产，因为贷款余额必须在你永久搬走或去世时付清。然而，当房子出售时，你或你的房产所欠的钱永远不能超过房子的估价。
在某些情况下，如果你在养老院、康复中心或医院长时间的待着，你可能会失去你的房子。即使你打算回家，贷方也可以要求你偿还全部贷款余额和利息。

在做出影响你的财务安全和未来的决定之前，要了解所有的事实。首先，探索其他可用的选项来满足您的需求。例如，如果你需要一个新炉子，但你没有钱，州或地方援助计划可能会帮助你。如果你不能支付房产税，你可能有资格申请延期付款计划。

如果你决定申请反向抵押贷款，比较几种不同的计划，并与你的家人和反向抵押贷款顾问讨论你的需求。AARP通过HUD的HECM顾问网络提供咨询服务。你可以在工作日拨打1-800-209-8085咨询反向抵押贷款咨询[来源:AARP]。

有关反向抵押贷款和其他相关主题的更多信息，请参阅以下页面上的链接。

最初出版日期:2008年8月6日

反向抵押贷款常见问题解答

反向抵押贷款有哪些类型?

有三种反向抵押贷款：由非营利组织或地方或州政府提供的单一目的反向抵押贷款;专有的反向抵押贷款 - 由私营公司提供;和家庭股权转换抵押贷款（HECMS） - 联邦住房管理保险。

你从反向抵押贷款中得到了多少钱?

你收到的现金数额取决于许多因素，包括你的年龄，你房子的位置，以及它的价值。美国退休人员协会(AARP)提供了一个反向抵押贷款计算器，可以帮助你确定你可能会得到多少钱。

反向抵押贷款的缺点是什么?

它也存在许多缺点，包括:高昂的前期成本会侵蚀你所获得的现金;昂贵的抵押贷款保险;房产税、业主保险和房屋维修费用;也许最重要的是，作为一种不断上升的债务贷款，利息会随着时间的推移不断累积和复利，当贷款余额必须在你永久搬走或去世后偿还时，留给你的继承人的权益就更少了。

谁发明了反向抵押贷款?

反向抵押贷款是谁发明的还不清楚，不过第一个反向抵押贷款是在1961年由缅因州的一个当地小银行提供给她的，帮助她在丈夫去世后留在家里。

如果你还有抵押贷款，你能获得反向抵押贷款吗?

如果你还没有付清现有的抵押贷款，并且你至少已经62岁了，你就有资格申请反向抵押贷款。事实上，一些老年人通过反向抵押贷款来偿还他们的第一笔贷款。如果你正在考虑这个选择，比较多个报价，然后找一个房地产律师，以免犯代价高昂的错误。

反向抵押贷款如何运作

不同类型的反向抵押贷款

反向抵押贷款的收益与风险

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反向抵押贷款常见问题解答

反向抵押贷款有哪些类型?

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